Terrara Parameter erklärt
Umfassender Leitfaden zum Verständnis der Immobilienanalyse-Parameter
Terrara bietet detaillierte Analysen über 142+ Parameter, organisiert in 10 Hauptkategorien. Jeder Parameter liefert spezifische Erkenntnisse, die Immobilienexperten bei fundierten Entscheidungen unterstützen. Dieser Leitfaden erklärt die Bedeutung jedes Parameters und seinen Nutzen in der Immobilienanalyse.
GRUNDSTÜCKSDATEN
Parzellen-ID
Eindeutige Schweizer Identifikationsnummer für die Landparzelle im eidgenössischen Katasterregister. Diese ID bleibt konsistent, auch wenn sich kommunale Parzellennummern ändern, und dient als offizielle Referenz in rechtlichen Dokumenten.
Parzellennummer
Die kommunale Parzellennummer, wie sie im lokalen Grundbuch eingetragen ist. Diese Nummer wird typischerweise in kommunalen Dokumenten und lokalen Planungsprozessen verwendet.
Grösse
Gesamtfläche der Parzelle in Quadratmetern. Diese Messung bildet die Grundlage für die Berechnung der Bebauungsdichte, Überbauungsziffern und anderer Entwicklungsparameter.
Grundstückstyp
Rechtliche Klassifizierung des Grundstücks im Schweizer Katastersystem. Kategorien umfassen Standardgrundstücke, Stockwerkeigentum, selbständige und dauernde Rechte oder Bergwerksrechte.
Koordinaten Zentrum
Geografische Koordinaten, die den Mittelpunkt der Parzelle im Schweizer Koordinatensystem (CH1903+) markieren. Verwendet für präzise Ortsreferenzierung in Planungsanträgen und GIS-Systemen.
GEBÄUDEDATEN
Objekt-ID
Eindeutige Kennung für das Gebäude im Eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister (RegBL). Diese ID ermöglicht die Querverweise mit anderen Bundes- und Kantonsdatenbanken.
Grundfläche
Die Fläche in Quadratmetern, die das Gebäude am Boden einnimmt. Diese Messung ist entscheidend für die Berechnung der Grundflächenzahl und die Einhaltung kommunaler Bauvorschriften.
Gebäudevolumen
Gesamtes umbautes Volumen des Gebäudes in Kubikmetern, berechnet nach SIA-Standards (Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein). Wird für Baugebührenberechnungen und Dichtebewertungen verwendet.
Objekttyp
Klassifizierung der Struktur gemäß dem Eidgenössischen Gebäuderegister. Kategorien umfassen Wohn-, Geschäfts-, Industrie- oder Mischnutzung, die die anwendbaren Bauvorschriften und Regelungen bestimmen.
Anzahl Stockwerke
Gesamtzahl der Vollgeschosse im Gebäude über dem Bodenniveau. Dieser Parameter beeinflusst Höhenvorschriften, Dichteberechnungen und Evakuierungsanforderungen in Bauvorschriften.
Eingetragen
Gibt an, ob die Immobilie einem "Baurecht" unterliegt. Baurecht ist ein Schweizer Rechtskonzept, bei dem eine Partei das Land besitzt, während eine andere das Recht hat, für einen bestimmten Zeitraum (typischerweise 30-100 Jahre) darauf zu bauen und Strukturen zu unterhalten. Immobilien mit dem Vermerk "Nicht eingetragen" bestätigen das volle Eigentum sowohl an Grund und Boden als auch an Gebäuden.
GRUNDLEGENDER ZONENPLAN
NATIONAL
Primäre Zonenklassifizierung gemäß den standardisierten Kategorien des Bundesamts für Raumentwicklung. Diese Bezeichnung definiert die grundlegende zulässige Nutzung des Landes.
KANTONAL
Sekundäre Zonenklassifizierung, die die primäre Bezeichnung mit spezifischeren Nutzungsparametern verfeinert. Dies beeinflusst zulässige Gebäudetypen und Dichtebestimmungen.
KOMMUNAL
Tertiäre Zonenklassifizierung, die die detaillierteste Ebene der Zonenspezifität bietet. Dieser Parameter enthält präzise Informationen zu Geschossbeschränkungen, Dichtezulassungen und spezifischen zulässigen Gebäudetypologien.
SPEZIELLER ZONENPLAN
ZPP (Zone mit Planungspflicht)
Gibt an, ob die Immobilie in eine Zone fällt, die vor der Entwicklung einen detaillierten Bebauungsplan erfordert. Diese Zonen haben typischerweise besondere Entwicklungsanforderungen, die zusätzliche Planungsdokumentation notwendig machen.
UeO (Überbauungsordnung)
Zeigt das Vorhandensein einer Gestaltungsplanzone mit spezifischen architektonischen und städtebaulichen Anforderungen an. Diese Überlagerungen setzen typischerweise strengere ästhetische Richtlinien durch als Standard-Zonenvorschriften.
USP (Sondernutzungsplan)
Identifiziert Immobilien, die einem Sondernutzungsplan unterliegen, der Standard-Zonenvorschriften außer Kraft setzen kann. Diese Pläne gelten typischerweise für Gebiete mit einzigartigen Entwicklungsbedürfnissen oder -möglichkeiten und können Ausnahmen von Standardbestimmungen zulassen.
ÜBERLAGERUNGSZONENPLAN
Baulinien Basis
Kommunale Baulinien, die den Mindestabstand festlegen, den Gebäude von Grundstücksgrenzen, Straßen und anderen Strukturen einhalten müssen. Diese Linien beschränken häufig die bebaubare Fläche einer Parzelle.
Baulinien Kantonsstraßen
Abstandsvorschriften speziell für Kantonsstraßen, die typischerweise größere Abstände als kommunale Straßen erfordern aufgrund höherer Verkehrsaufkommen, Lärmbetrachtungen und zukünftiger Erweiterungspläne.
Lärmempfindlichkeitsstufe
Schweizer Lärmschutzbezeichnung, die die maximal zulässigen Lärmbelastungspegel für die Immobilie festlegt. Diese Stufen (ES_I bis ES_IV) beeinflussen die Bauanforderungen für Schalldämmung und zulässige Nutzungen.
Baulinien Nationalstraßen
Verbindliche Abstandsflächen von nationalen Autobahnen und Schnellstraßen, die durch Bundesvorschriften festgelegt sind. Diese erweiterten Baubeschränkungen schützen vor Verkehrslärm und ermöglichen zukünftige Infrastrukturerweiterungen.
Baulinien Waldabstand
Gesetzlich vorgeschriebener Mindestabstand zwischen Gebäuden und Waldrändern. Diese Vorschrift, typischerweise 10-30m je nach kantonalem Recht, schützt sowohl Waldökosysteme als auch Strukturen vor fallenden Bäumen oder Waldbränden.
Gewässerraumlinie
Demarkationslinie, die die Schutzzone um Gewässer festlegt, in der Entwicklung eingeschränkt oder verboten ist. Diese Bestimmung hilft, die Wasserqualität, natürliche Uferlinien zu schützen und verhindert Hochwasserschäden an Strukturen.
Gewässerraum
Gibt an, ob das Grundstück geschützte Wasserbereiche wie Seen, Flüsse oder Bäche enthält oder an diese grenzt. Grundstücke mit Gewässerräumen unterliegen zusätzlichen Umweltschutzvorschriften und Nutzungsbeschränkungen.
BODEN (NUTZUNG UND RISIKEN)
Baugrund (Annahme)
Geologische Zusammensetzung des Bodens basierend auf Schweizer geologischen Erhebungen. Diese Information ist entscheidend für die Bestimmung von Fundamentanforderungen, Bautechniken und potenziellen Entwicklungskosten.
Nutzung von Erdwärmesonden
Beurteilung, ob geothermische Heizsysteme erlaubt und realisierbar sind, basierend auf Grundwasserschutzzonen, geologischen Bedingungen und kantonalen Vorschriften. Dies beeinflusst nachhaltige Energieoptionen.
Nutzung von Grundwasser
Informationen über Grundwasserzugänglichkeit, -qualität und Nutzungsbeschränkungen gemäß kantonalen Gewässerschutzverordnungen. Dies bestimmt Potenzial für Grundwasserwärmepumpen und Wasserversorgungsoptionen.
Radongehalt
Gemessene oder geschätzte Radongas-Werte in der Region basierend auf der Bundesradon-Datenbank. Werte über 100 Bq/m³ können spezielle Baumaßnahmen erfordern, um das Eindringen von Gas in Gebäude zu verhindern.
Standortkontamination (KBS)
Gibt an, ob das Grundstück im Schweizer Kataster der belasteten Standorte aufgeführt ist. Dieses Register identifiziert Grundstücke mit bekannter oder vermuteter Umweltverschmutzung durch historische Nutzungen wie Industrietätigkeiten, Abfallentsorgung oder Unfälle mit Gefahrenstoffen.
Versickerungszonen
Ausgewiesene Bereiche, in denen Niederschlag und Oberflächenwasser natürlich in den Boden versickern müssen. Grundstücke in Versickerungszonen unterliegen Beschränkungen für undurchlässige Oberflächen und können spezifische Entwässerungslösungen erfordern, um die Grundwasserneubildung zu erhalten und Überschwemmungsrisiken zu vermeiden.
NATURGEFAHREN
Sturzgefahr
Bewertung von Felssturz-, Steinsturz- und Murgangsrisiken basierend auf dem Schweizer Gefahrenkartierungssystem. Grundstücke mit Sturzgefahren können Schutzmaßnahmen erfordern oder Entwicklungsbeschränkungen unterliegen.
Lawinengefahr
Bewertung von Lawinenrisikozonen basierend auf Schweizer Lawinengefahrenkarten. Grundstücke in lawinengefährdeten Gebieten können spezifische Bauanforderungen oder saisonale Belegungsbeschränkungen haben.
Rutschgefahr
Bewertung von Erdrutsch- und Bodenbewegungsrisiken basierend auf geologischen Stabilitätsanalysen. Grundstücke mit Rutschgefahren können geotechnische Untersuchungen und spezialisierte Fundamentdesigns erfordern.
Wassergefahr
Bewertung von Überschwemmungs-, Oberflächenwasserabfluss- und Grundwasserüberschwemmungsrisiken. Diese Informationen bestimmen Hochwasserschutzanforderungen und können Versicherungsprämien und die Einhaltung von Bauvorschriften beeinflussen.
Dolinen-Gefahr
Gibt an, ob sich das Grundstück in einem Gebiet mit Dolinenrisiko befindet. Diese geologischen Formationen treten in Kalksteinregionen auf, die in Teilen der Schweiz verbreitet sind, wo unterirdische Hohlräume einstürzen können, was potentiell zu Strukturschäden führen kann. Grundstücke in ausgewiesenen Dolinengefahrenzonen können spezialisierte Fundamentdesigns und zusätzliche geotechnische Bewertungen erfordern.
DENKMALSCHUTZ
Geschütztes Gebäude (Nat.)
Gibt an, ob das Gebäude im Schweizerischen Inventar der Kulturgüter von nationaler Bedeutung (A-Objekte) aufgeführt ist. National geschützte Gebäude haben die strengsten Erhaltungsanforderungen und Änderungsbeschränkungen.
Geschütztes Gebäude (Kant.)
Spezifiziert den kantonalen Denkmalschutzstatus, der typischerweise Gebäude von regionaler historischer oder architektonischer Bedeutung umfasst. Diese Gebäude haben spezifische Erhaltungsanforderungen, die von kantonalen Behörden festgelegt werden.
Archäologisches Schutzgebiet
Gibt an, ob das Grundstück in eine ausgewiesene archäologische Schutzzone fällt. Die Entwicklung in diesen Bereichen kann archäologische Untersuchungen erfordern, bevor mit dem Bau begonnen werden kann.
Geschützte Objekte
Gibt an, ob das Grundstück eine Struktur enthält oder selbst eine Struktur ist, die im schweizerischen Inventar geschützter Kulturgüter aufgeführt ist. Gebäude mit Schutzstatus unterliegen Erhaltungsanforderungen, die Veränderungen an Fassaden, Innenräumen oder umliegenden Grundstücken einschränken und spezielle Genehmigungen für Renovierungen erfordern.
Geschützte botanische Objekte
Bezeichnet das Vorhandensein von gesetzlich geschützten Pflanzenarten, Bäumen oder Lebensräumen auf dem Grundstück, die Schutzmaßnahmen unterliegen. Grundstücke mit geschützten botanischen Merkmalen können Einschränkungen bei der Entwicklung haben, die diese ökologischen Werte schädigen könnten, und erfordern möglicherweise spezielle Managementpraktiken.
Archäologische Stätte
Identifiziert, ob sich das Grundstück innerhalb einer bekannten oder vermuteten archäologischen Zone von Bedeutung befindet. Grundstücke auf archäologischen Stätten erfordern vor Bautätigkeiten eine professionelle archäologische Bewertung, und Entdeckungen während der Ausgrabung können obligatorische Erhaltungsmaßnahmen oder Rettungsgrabungen auslösen.
NATUR UND UMWELT
Gewässernähe (500 m)
Identifiziert Gewässer innerhalb von 500 Metern um das Grundstück. Diese Information beeinflusst Gewässerschutzzonen, potenzielle Überschwemmungsrisiken und spezielle Bauanforderungen für den Gewässerschutz.
Waldflächen und -grenzen
Gibt die Nähe zu offiziell ausgewiesenen Waldflächen und Grenzlinien an. Schweizer Recht erfordert typischerweise einen Bauabstand von mindestens 10-30 Metern von Waldgrenzen, abhängig von kantonalen Vorschriften.
Naturschutzgebiete
Identifiziert die Nähe zu geschützten Naturgebieten, einschließlich Biotopen, Wildtierkorridoren und anderen umweltsensiblen Zonen. Grundstücke in der Nähe dieser Gebiete können zusätzlichen Entwicklungsbeschränkungen unterliegen.
Gewässerschutz
Zeigt die Gewässerschutzzonenklassifizierung des Grundstücks gemäß den Schweizer Gewässerschutzverordnungen. Diese Zonen (S1, S2, S3 usw.) bestimmen zulässige Landnutzungen und Bautätigkeiten zum Schutz der Wasserressourcen.
Grundwasservorkommen
Gibt das Vorhandensein und die Eigenschaften von Grundwasserressourcen unter dem Grundstück an. Grundstücke in Grundwasservorkommenszonen können Beschränkungen bezüglich Aushubtiefe, Untergrundkonstruktion, geothermischen Anlagen und Versickerungssystemen unterliegen, um Trinkwasservorräte zu schützen und Verunreinigungen zu verhindern.
Öffentliche Infrastruktur / Hochspannung
Identifiziert, ob das Grundstück von Hochspannungsleitungen oder deren Schutzzonen betroffen ist. Grundstücke innerhalb dieser Zonen unterliegen Gebäudehöhenbeschränkungen, Betrachtungen zur elektromagnetischen Belastung und erfordern möglicherweise spezielle Genehmigungen für Bautätigkeiten in der Nähe elektrischer Infrastruktur.
Öffentliche Infrastruktur / Eisenbahnnetz
Bezeichnet Grundstücke, die sich innerhalb von Eisenbahnschutzzonen befinden oder von Eisenbahninfrastruktur betroffen sind. Diese Grundstücke unterliegen spezifischen Baubeschränkungen, Lärmschutzanforderungen und erfordern möglicherweise die Genehmigung von Eisenbahnbehörden für Bautätigkeiten, die den Eisenbahnbetrieb oder die Sicherheit beeinflussen könnten.
Öffentliche Infrastruktur / Flughafen
Gibt an, ob das Grundstück in Flughafeneinflussgebiete fällt, einschließlich Flugrouten, Lärmzonen oder Sicherheitsperimeter. Grundstücke in diesen Zonen unterliegen Höhenbeschränkungen, Lärmschutzanforderungen und erfordern möglicherweise Genehmigungen der Luftfahrtbehörden für Bautätigkeiten, die den Flugbetrieb beeinflussen könnten.
FESTPUNKTNETZ (HFP+LFP 1-3)
Festpunktname
Kennung des nächsten geodätischen Kontrollpunkts im Schweizer Landesvermessungsnetz. Diese Festpunkte dienen als präzise Referenzmarker für Grundstücksvermessungen und Bauausrichtungen.
Festpunkttyp
Klassifizierung des Kontrollpunkts innerhalb der Schweizer Vermessungshierarchie. Typen umfassen Höhenfestpunkte (HFP) und Lagefestpunkte (LFP) der Kategorien 1, 2 und 3, jeweils mit unterschiedlichen Präzisionsniveaus und Zwecken.
Abstand zur Parzelle
Gemessener Abstand in Metern vom nächsten Festpunkt zur Parzellengrenze. Diese Information hilft Vermessern bei der Planung von Grundstücksvermessungen und bei der Erstellung genauer Grenzmarkierungen während des Baus.
Koordinaten
Präzise Schweizer Landeskoordinaten (Ost- und Nordwerte) des Festpunkts. Diese standardisierten Koordinaten gewährleisten Konsistenz in allen Vermessungsarbeiten, Bauplanungen und rechtlichen Grundstücksbeschreibungen.
Verständnis der Terrara-Parameterkategorien
Terrara organisiert Immobilieninformationen in logische Kategorien, die dem typischen Immobilienentwicklungsablauf folgen. Diese Struktur hilft Fachleuten, schnell auf die spezifischen Informationen zuzugreifen, die sie in jeder Phase der Immobilienbewertung, -planung und -entwicklung benötigen.
Parameter für erste Bewertung
Kategorien 1-3 liefern die grundlegenden Informationen für eine vorläufige Immobilienbewertung, einschließlich Eigentumsdetails, Grundmaße und primäre Zonenplaninformationen.
Parameter zur regulatorischen Konformität
Kategorien 4-5 konzentrieren sich auf die spezifischen Zonenüberlagerungen und Sonderpläne, die die Entwicklung regulieren und helfen Fachleuten, anwendbare Bauvorschriften und Einschränkungen zu identifizieren.
Parameter zur Risikobewertung
Kategorien 6-7 liefern kritische geologische, umweltbezogene und Naturgefahreninformationen, die Baumethoden, -kosten und Versicherungsanforderungen beeinflussen.
Parameter zu Erhaltung & Umwelt
Kategorien 8-9 identifizieren kulturelles Erbe und Umweltschutzfaktoren, die Entwicklungsoptionen einschränken oder spezielle Genehmigungen und Verfahren erfordern können.
Diese umfassenden Parameter ermöglichen es Immobilienfachleuten, fundierte Entscheidungen mit Vertrauen zu treffen, indem sowohl Chancen als auch Einschränkungen identifiziert werden, bevor erhebliche Ressourcen in Immobilienerwerb oder Entwicklungsplanung investiert werden.
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