Parametri Terrara Spiegati
Guida completa per comprendere i parametri di intelligenza immobiliare
Terrara fornisce un'analisi dettagliata su oltre 142 parametri organizzati in 10 categorie chiave. Ogni parametro offre informazioni specifiche che aiutano i professionisti immobiliari a prendere decisioni informate. Questa guida spiega il significato di ciascun parametro e come può essere utilizzato nell'analisi immobiliare.
DATI BASE DEL LOTTO
ID Parcella
Numero di identificazione svizzero unico per la parcella di terreno nel registro catastale federale. Questo ID rimane costante anche se i numeri di parcella comunali cambiano e serve come riferimento ufficiale nei documenti legali.
N° Parcella
Il numero di parcella comunale registrato nel registro fondiario locale. Questo numero viene tipicamente utilizzato nella documentazione comunale e nei processi di pianificazione locale.
Dimensione
Superficie totale della parcella misurata in metri quadrati. Questa misura costituisce la base per il calcolo della densità edilizia, dei rapporti di copertura e di altri parametri di sviluppo.
Tipo di Proprietà
Classificazione legale della proprietà all'interno del sistema catastale svizzero. Le categorie includono proprietà standard, proprietà in condominio, diritti distinti e permanenti, o diritti minerari.
Coordinate Centro
Coordinate geografiche che individuano il centro della parcella utilizzando il sistema di coordinate svizzero (CH1903+). Utilizzate per riferimenti di posizione precisi nelle domande di pianificazione e nei sistemi GIS.
DATI BASE DELL'EDIFICIO
ID Oggetto
Identificatore unico per l'edificio all'interno del Registro Federale Svizzero degli Edifici e delle Abitazioni (RegBL). Questo ID consente il riferimento incrociato con altre banche dati federali e cantonali.
Area dell'Impronta
La superficie in metri quadrati che l'edificio occupa sul terreno. Questa misura è fondamentale per calcolare i rapporti di copertura del terreno e la conformità ai codici edilizi comunali.
Volume dell'Edificio
Volume totale chiuso dell'edificio in metri cubi, calcolato secondo gli standard SIA (Società Svizzera degli Ingegneri e degli Architetti). Utilizzato per il calcolo delle tasse di costruzione e le valutazioni di densità.
Tipo di Oggetto
Classificazione della struttura secondo il Registro Federale degli Edifici. Le categorie includono residenziale, commerciale, industriale o uso misto, determinando i codici edilizi e le normative applicabili.
Numero di Piani
Conteggio totale dei piani completi nell'edificio sopra il livello del suolo. Questo parametro influisce sulle normative dell'altezza, sui calcoli della densità e sui requisiti di evacuazione nei codici edilizi.
Classificato
Indica se la proprietà è soggetta a un accordo di "Baurecht" (diritto di costruzione/diritto di superficie). Baurecht è un concetto legale svizzero in cui una parte possiede il terreno mentre un'altra ha il diritto di costruire e mantenere strutture su di esso per un periodo specificato, tipicamente 30-100 anni. Le proprietà con la designazione Non Classificato confermano la piena proprietà sia del terreno che degli edifici.
PIANO DI ZONIZZAZIONE BASE
NAZIONALE
Classificazione di zonizzazione primaria secondo le categorie standardizzate dell'Ufficio Federale Svizzero dello Sviluppo Territoriale. Questa designazione definisce l'uso fondamentale consentito del terreno.
CANTONALE
Classificazione di zonizzazione secondaria che affina ulteriormente la designazione primaria con parametri di utilizzo più specifici. Questa influenza i tipi di edifici consentiti e le normative sulla densità.
COMUNALE
Classificazione di zonizzazione terziaria che fornisce il livello più dettagliato di specificità di zonizzazione. Questo parametro include informazioni precise sulle limitazioni dei piani, sulle concessioni di densità e sulle specifiche tipologie edilizie consentite.
PIANO DI ZONIZZAZIONE SPECIALE
ZPP (Zona con Obbligo di Piano)
Indica se la proprietà ricade all'interno di una zona che richiede un piano dettagliato del sito prima dello sviluppo. Queste zone tipicamente hanno requisiti di sviluppo speciali che necessitano di documentazione di pianificazione aggiuntiva.
UeO (Piano di Design Sovrapposto)
Indica la presenza di una zona di sovrapposizione del piano di design con requisiti specifici di architettura e design urbano. Queste sovrapposizioni tipicamente impongono linee guida estetiche più severe rispetto alle normative di zonizzazione standard.
USP (Piano di Uso Speciale)
Identifica le proprietà soggette a un piano di uso speciale che può prevalere sulle normative di zonizzazione standard. Questi piani si applicano tipicamente ad aree con esigenze o opportunità di sviluppo uniche e possono consentire eccezioni alle normative standard.
PIANO DI ZONIZZAZIONE SOVRAPPOSTA
Linee di Base degli Edifici
Linee di arretramento degli edifici comunali che determinano la distanza minima che gli edifici devono mantenere dai confini della proprietà, dalle strade e da altre strutture. Queste linee spesso limitano l'area edificabile di una parcella.
Linee degli Edifici per Strade Cantonali
Requisiti di arretramento specificamente per le strade cantonali, che tipicamente richiedono distanze maggiori rispetto alle strade comunali a causa di volumi di traffico più elevati, considerazioni sul rumore e piani di espansione futuri.
Livello di Sensibilità al Rumore
Designazione svizzera di protezione dal rumore che determina i livelli massimi di esposizione al rumore consentiti per la proprietà. Questi livelli (da ES_I a ES_IV) influenzano i requisiti di costruzione per l'isolamento acustico e gli usi consentiti.
Linee degli Edifici per Strade Nazionali
Distanze di arretramento obbligatorie dalle autostrade nazionali, stabilite dalle normative federali. Queste restrizioni edilizie estese proteggono dal rumore del traffico e consentono l'espansione futura delle infrastrutture.
Linee degli Edifici - Distanza dalla Foresta
Distanza minima legalmente richiesta tra gli edifici e i margini della foresta. Questa normativa, tipicamente 10-30m a seconda della legge cantonale, protegge sia gli ecosistemi forestali che le strutture dalla caduta di alberi o dagli incendi boschivi.
Linea dello Spazio Acquatico
Linea di demarcazione che stabilisce la zona protetta intorno ai corpi idrici dove lo sviluppo è limitato o proibito. Questa designazione aiuta a proteggere la qualità dell'acqua, le rive naturali e previene i danni da inondazione alle strutture.
Spazio Acquatico
Indica se la proprietà contiene o confina con aree acquatiche protette come laghi, fiumi o torrenti. Le proprietà con spazi acquatici sono soggette a normative aggiuntive di protezione ambientale e restrizioni d'uso.
SUOLO (USO E RISCHI)
Terreno Edificabile (Presunzione)
Composizione geologica del suolo basata su indagini geologiche svizzere. Questa informazione è fondamentale per determinare i requisiti di fondazione, le tecniche di costruzione e i potenziali costi di sviluppo.
Uso di Sonde Geotermiche
Valutazione se i sistemi di riscaldamento geotermico sono consentiti e fattibili in base alle zone di protezione delle acque sotterranee, alle condizioni geologiche e alle normative cantonali. Questo influisce sulle opzioni energetiche sostenibili.
Uso delle Acque Sotterranee
Informazioni sull'accessibilità, qualità e restrizioni d'uso delle acque sotterranee secondo le ordinanze cantonali di protezione delle acque. Questo determina il potenziale per le pompe di calore a falda acquifera e le opzioni di approvvigionamento idrico.
Contenuto di Radon
Livelli di gas radon misurati o stimati nell'area in base alla banca dati federale del radon. Valori superiori a 100 Bq/m³ possono richiedere misure di costruzione speciali per prevenire l'infiltrazione di gas negli edifici.
Contaminazione del Sito (KBS)
Indica se la proprietà è elencata nel Catasto Svizzero dei Siti Contaminati. Questo registro identifica terreni con contaminazione ambientale nota o sospetta da usi storici come attività industriali, smaltimento di rifiuti o incidenti che coinvolgono materiali pericolosi.
Zone di Infiltrazione
Aree designate dove le precipitazioni e le acque superficiali devono poter percolare naturalmente nel suolo. Le proprietà nelle zone di infiltrazione affrontano restrizioni sulle superfici impermeabili e possono richiedere soluzioni di drenaggio specifiche per mantenere la ricarica delle acque sotterranee e prevenire rischi di inondazione.
PERICOLI NATURALI
Pericolo di Caduta
Valutazione dei rischi di caduta massi, caduta pietre e colate detritiche basata sul sistema svizzero di mappatura dei pericoli. Le proprietà con pericoli di caduta possono richiedere misure protettive o affrontare restrizioni di sviluppo.
Pericolo di Valanghe
Valutazione delle zone a rischio valanghe basata sulle mappe svizzere del pericolo di valanghe. Le proprietà in aree soggette a valanghe possono avere requisiti di costruzione specifici o restrizioni di occupazione stagionale.
Pericolo di Scivolamento
Valutazione dei rischi di frane e movimenti del suolo basata su analisi di stabilità geologica. Le proprietà con pericoli di scivolamento possono richiedere indagini geotecniche e progetti di fondazione specializzati.
Pericolo Idrico
Valutazione dei rischi di inondazione, deflusso delle acque superficiali e allagamento da acque sotterranee. Questa informazione determina i requisiti di protezione dalle inondazioni e può influenzare i premi assicurativi e la conformità ai codici edilizi.
Pericolo di Dolina
Indica se la proprietà è situata in un'area a rischio di doline. Queste formazioni geologiche si verificano in regioni calcaree comuni in alcune parti della Svizzera dove cavità sotterranee possono collassare, causando potenzialmente danni strutturali. Le proprietà in zone di pericolo di dolina designate possono richiedere progetti di fondazione specializzati e valutazioni geotecniche aggiuntive.
PROTEZIONE DEL PATRIMONIO
Edificio Protetto (Naz.)
Indica se l'edificio è elencato nell'Inventario Svizzero dei Beni Culturali di Importanza Nazionale (oggetti-A). Gli edifici protetti a livello nazionale hanno i requisiti di conservazione più severi e restrizioni di modifica.
Edificio Protetto (Cant.)
Specifica lo stato di protezione del patrimonio a livello cantonale, che tipicamente include edifici di importanza storica o architettonica regionale. Questi edifici hanno requisiti di conservazione specifici determinati dalle autorità cantonali.
Area di Protezione Archeologica
Indica se la proprietà ricade all'interno di una zona di protezione archeologica designata. Lo sviluppo in queste aree può richiedere indagini archeologiche prima che la costruzione possa iniziare.
Oggetti Protetti
Indica se la proprietà contiene o è essa stessa una struttura elencata nell'inventario svizzero dei beni culturali protetti. Gli edifici con status protetto sono soggetti a requisiti di conservazione che limitano le modifiche a facciate, interni o terreni circostanti, richiedendo permessi speciali per le ristrutturazioni.
Oggetti Botanici Protetti
Designa la presenza di specie vegetali, alberi o habitat legalmente protetti sulla proprietà che sono soggetti a misure di conservazione. Le proprietà con caratteristiche botaniche protette possono affrontare restrizioni sullo sviluppo che potrebbero danneggiare questi beni ecologici e possono richiedere pratiche di gestione speciali.
Sito Archeologico
Identifica se la proprietà è situata all'interno di una zona archeologica nota o sospetta di significato. Le proprietà su siti archeologici richiedono una valutazione archeologica professionale prima delle attività di costruzione, e le scoperte durante gli scavi possono innescare misure di conservazione obbligatorie o scavi di salvataggio.
NATURA E AMBIENTE
Prossimità all'Acqua (500 m)
Identifica corpi idrici entro 500 metri dalla proprietà. Questa informazione influisce sulle zone di protezione delle acque, sui potenziali rischi di inondazione e sui requisiti di costruzione specializzati per la protezione delle acque.
Aree Forestali e Confini
Indica la prossimità a aree forestali ufficialmente designate e linee di confine. La legge svizzera richiede tipicamente un arretramento degli edifici di almeno 10-30 metri dai confini forestali, a seconda delle normative cantonali.
Riserve Naturali
Identifica la prossimità ad aree naturali protette inclusi biotopi, corridoi faunistici e altre zone ambientalmente sensibili. Le proprietà vicine a queste aree possono avere restrizioni di sviluppo aggiuntive.
Protezione delle Acque
Mostra la classificazione della zona di protezione delle acque della proprietà secondo le ordinanze svizzere di protezione delle acque. Queste zone (S1, S2, S3, ecc.) determinano gli usi del terreno consentiti e le attività di costruzione per salvaguardare le risorse idriche.
Presenza di Acque Sotterranee
Indica la presenza e le caratteristiche delle risorse di acque sotterranee sotto la proprietà. Le proprietà in zone di presenza di acque sotterranee possono affrontare restrizioni sulle profondità di scavo, sulla costruzione sotterranea, sugli impianti geotermici e sui sistemi di infiltrazione per proteggere le forniture di acqua potabile e prevenire la contaminazione.
Infrastrutture Pubbliche / Alta Tensione
Identifica se la proprietà è interessata da linee di trasmissione elettrica ad alta tensione o dai loro corridoi protettivi. Le proprietà all'interno di queste zone affrontano restrizioni sull'altezza degli edifici, considerazioni sull'esposizione elettromagnetica e possono richiedere permessi speciali per attività di costruzione vicino alle infrastrutture elettriche.
Infrastrutture Pubbliche / Rete Ferroviaria
Designa le proprietà situate all'interno di zone di protezione ferroviaria o interessate da infrastrutture ferroviarie. Queste proprietà sono soggette a specifiche restrizioni edilizie, requisiti di protezione dal rumore e possono richiedere l'approvazione delle autorità ferroviarie per attività di costruzione che potrebbero influenzare le operazioni ferroviarie o la sicurezza.
Infrastrutture Pubbliche / Aeroporto
Indica se la proprietà ricade all'interno di aree di influenza aeroportuale inclusi corridoi di volo, zone di rumore o perimetri di sicurezza. Le proprietà in queste zone affrontano limitazioni di altezza, requisiti di isolamento acustico e possono richiedere approvazioni dalle autorità aeronautiche per attività di costruzione che potrebbero influenzare le operazioni di volo.
RETE DI PUNTI FISSI (PFA+PFL 1-3)
Nome del Punto Fisso
Identificatore del punto di controllo geodetico più vicino nella rete nazionale di rilevamento svizzera. Questi punti fissi servono come marcatori di riferimento precisi per i rilevamenti delle proprietà e l'allineamento delle costruzioni.
Tipo di Punto Fisso
Classificazione del punto di controllo all'interno della gerarchia di rilevamento svizzera. I tipi includono Punti Fissi di Altitudine (PFA) e Punti Fissi di Livellazione (PFL) delle categorie 1, 2 e 3, ciascuno con diversi livelli di precisione e scopi.
Distanza dalla Parcella
Distanza misurata in metri dal punto fisso più vicino al confine della parcella. Questa informazione aiuta i topografi a pianificare i rilevamenti delle proprietà e a stabilire marcature di confine accurate durante la costruzione.
Coordinate
Coordinate precise della griglia nazionale svizzera (est e nord) del punto fisso. Queste coordinate standardizzate garantiscono la coerenza in tutti i lavori di rilevamento, nella pianificazione della costruzione e nelle descrizioni legali delle proprietà.
Comprendere le Categorie di Parametri di Terrara
Terrara organizza le informazioni sulle proprietà in categorie logiche che seguono il tipico flusso di lavoro di sviluppo immobiliare. Questa struttura aiuta i professionisti ad accedere rapidamente alle informazioni specifiche di cui hanno bisogno in ogni fase di valutazione, pianificazione e sviluppo della proprietà.
Parametri di Valutazione Iniziale
Le categorie 1-3 forniscono le informazioni fondamentali necessarie per la valutazione preliminare della proprietà, inclusi dettagli di proprietà, dimensioni di base e informazioni di zonizzazione primaria.
Parametri di Conformità Normativa
Le categorie 4-5 si concentrano sulle sovrapposizioni di zonizzazione specifiche e sui piani speciali che regolano lo sviluppo, aiutando i professionisti a identificare i codici edilizi applicabili e i vincoli.
Parametri di Valutazione del Rischio
Le categorie 6-7 forniscono informazioni critiche geologiche, ambientali e sui pericoli naturali che influenzano i metodi di costruzione, i costi e i requisiti assicurativi.
Parametri di Conservazione e Ambiente
Le categorie 8-9 identificano i fattori di patrimonio culturale e protezione ambientale che possono limitare le opzioni di sviluppo o richiedere permessi e procedure specializzate.
Questi parametri completi consentono ai professionisti immobiliari di prendere decisioni informate con fiducia, identificando sia opportunità che vincoli prima di investire risorse significative nell'acquisizione di proprietà o nella pianificazione dello sviluppo.
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